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| La Ley de Arbitraje de 23 de diciembre de 2003El Arbitraje y la mediación en el Sector Inmobiliario |
EL ARBITRAJE Y LA MEDIACIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO
Las nuevas y apremiantes necesidades de la Justicia buscan soluciones que, en gran parte, son atribuidas a instancias no judiciales. Cuando ya no es posible el arreglo directo de una eventual contienda, pero todavía quedan "zonas de armonía", una experiencia secular ha consagrado la eficacia de dar entrada a una tarea pacificadora en manos de terceros, que gozando de confianza de los contendientes, pueden recibir de estos la autoridad necesaria para imponer una solución satisfactoria. Entre los factores más decisivos que explican el alejamiento de los particulares de los tribunales de Justicia para resolver sus conflictos de derecho privado, hay que destacar dos sobre cualesquiera otros: la desesperante lentitud de la Justicia, de una parte, y el aumento sorprendente de las sociedades y personas jurídicas en la vida civil y mercantil, de otra. El significado del tiempo en lo judicial fue diagnosticado con la conocida frase de que "en lo judicial el tiempo es más que el oro: Es Justicia". Y añadió que "quien dispone del tiempo", tiene en sus manos las cartas del triunfo. Y quien no puede esperar, se sabe de antemano "derrotado". La clara evasión de la litigiosidad en aquellas materias en las que gobierna la libre disposición de las partes, es nota que impera en gran número de países que, en cierta manera, rehusan el sistema judicial. Y es que, "lo que la naturaleza del nuevo tipo de conflicto reclama es un mediador, pero lo que se le ofrece es un Juez". Y la diferencia entre una y otra figura es que "el mediador busca, ante todo, influir sobre las partes para que lleguen a un acuerdo, en base a los intereses que ponen en juego, en tanto que la misión del Juez tiene mayor relación con el nivel de las normas aplicables, intentando llegar a una conclusión respecto a cual de las partes, y en que medida tiene razón" Con la finalidad de hacer atractivo el arbitraje se elaboró y promulgo la Ley 60/ 2003 de 23 de diciembre. Las ventajas de la figura del Arbitraje, justifican su utilización, en alza bien notoria. Gran parte de las virtudes del Arbitraje en la Ley Española, radican en el carácter del procedimiento arbitral que es, por esencia, muy simple e informal. Pero es que, además, el Arbitraje es un equivalente jurisdiccional, mediante el cual pueden obtenerse los mismos objetivos que en la Jurisdicción ordinaria, mediando, claro, la disponibilidad de los asuntos, ya que la decisión del conflicto goza de todos los efectos de la "cosa juzgada". El elemento subjetivo de la vigente Ley de Arbitraje se halla comprendido, de un lado, por las personas naturales o jurídicas que suscriben el convenio arbitral y, de otro lado, por los Árbitros. Pueden formalizar un convenio arbitral, las personas físicas o jurídicas, plenamente capaces, en tanto que las incapaces deben suplir tal capacidad que es, cabalmente, la capacidad negocial. En cuanto a las personas jurídicas, pueden válidamente concluir un convenio arbitral por medio de sus órganos administrativos o, sus representantes, de conformidad con lo que dispongan sus estatutos. La cuestión litigiosa posee una indiscutible proyección de "presente" y de "futuro". Y es que, para la Ley de Arbitraje, el convenio arbitral puede afectar a cuestiones litigiosas, que pueden ser, tanto presentes como futuras. Objeto del arbitraje son todas aquellas cuestiones litigiosas, o algunas de ellas, surgidas o que puedan surgir, de relaciones jurídicas determinadas -sean o no contractuales-, siempre que esas cuestiones estén - según dijimos- dentro de la esfera de la libre determinación de las partes. Los Árbitros decidirán la cuestión litigiosa con sujeción a derecho o en equidad, según su saber y entender, a elección de las partes. En el caso que las partes no hayan optado expresamente por el arbitraje de derecho, los Árbitros resolverán en equidad, salvo que hayan encomendado la administración del arbitraje a una corporación o asociación, en cuyo caso se estará a lo que resulta de su reglamento. El convenio arbitral deberá formalizarse por escrito, siendo esencial esta forma escrita, por ello si falta, el convenio es nulo. Sin embargo, no se exige que el escrito sea firmado por las partes, optándose por un criterio flexible, entendiéndose que el acuerdo se ha formalizado por las partes, no solo cuando esté consignado en documento por ellos suscrito, si no también resulte del intercambio de cartas o, cualquier otro medio de documentación (telex, fax, telegrama, etc.) que deje constancia bastante de la voluntad de las partes de someterse al arbitraje. El procedimiento arbitral se ajusta a las normas, sencillas y pragmáticas de la Ley de Arbitraje, con sujeción a los principios esenciales de audiencia, contradicción e igualdad. Este procedimiento sencillo y abierto admite el tener en cuenta la voluntad de las partes o, las normas establecidas por las Corporaciones o Asociaciones a las que se haya encomendado la administración del Arbitraje, así como al criterio de los Árbitros. Los Árbitros practicaran, a instancia de parte, o por propia iniciativa, las pruebas que estimaren pertinentes y admisibles en derecho; podrán solicitar el auxilio del Juez de Primera Instancia para la práctica de aquellas pruebas que no puedan efectuar por sí mismos; y una vez practicadas las pruebas, los Árbitros podrán acordar oír a las partes o a sus representantes. Si las partes no hubieran dispuesto otra cosa, deberán dictar el Laudo en el plazo de seis meses. Transcurrido tal plazo sin dictarse el Laudo, quedará sin efecto el convenio arbitral y expedita la vía judicial para plantear la controversia. II.- El Arbitraje en el Sector Inmobiliario. En general, las cuestiones relativas a este sector constituyen materia de libre disposición de las partes y son, por lo tanto, susceptibles de ser sometidos a arbitraje. Señalaremos brevemente algunas de ellas, donde la mediación puede prestar grandes servicios a los interesados. Arrendamientos Urbanos.- La Ley 29/94 de 24 de Noviembre, en su articulo 39.5, establece que las partes podrán pactar el sometimiento a los tribunales arbitrales conforme a la ley de arbitraje (36/98 de 5 de Diciembre). Se trata de una iniciativa valiente de la ley a favor de la justicia de mediación en materia arrendataria.
Propiedad Horizontal.- Aunque la nueva ley 8/1999 de 6 de Abril alude en dos ocasiones al arbitraje, está claro que éste es muy adecuado para intervenir en materias de acuerdos de Juntas Generales, obras, reclamaciones de cuotas, etc. En los Estatutos de las Comunidades puede reflejarse la posibilidad de solventar las diferencias futuras por vía arbitral; y, en caso de conflicto, es la Junta General y los disidentes quienes deciden acudir al arbitraje. Ejecución de Obras.- Particularmente idóneo es el arbitraje en las relaciones entre promotores y constructores. El Contrato de ejecución es el lugar en que cabe consignar una cláusula de sumisión a arbitraje, sin perjuicio de hacerlo cuando surja el contencioso. Comercialización y venta.- En la venta de viviendas y locales nuevos, es posible asumir hoy perfectamente el arbitraje, sobre todo, teniendo en cuenta el cuadro de responsabilidades y garantías previstas en la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 de 5 de Noviembre. En lo referente a viviendas y locales de segunda mano, en todo caso es definitivamente aconsejable la mediación. Cooperativas.- Dado su carácter de promotores y los fines que persiguen, el contrato de ejecución de obra y los contratos de adjudicación a sus socios, el arbitraje está llamado a solventar una muy compleja, y a veces lacerante, serie de problemas específicos de estas Entidades. Existen otros muchos campos de sector inmobiliario como el urbanístico donde la mediación tiene mucho que decir en materias de libre disposición de las partes, que no son pocas. Promotores.- La Ley 2/99 de 17 de Marzo de la Comunidad de Madrid, sobre "Medidas para la calidad de la edificación", en su Artículo 16.3 obliga a los promotores a indicar en las ofertas (venta o arrendamiento) si van a someter a arbitraje los contratos. Con ello, se da una importancia a esta institución jurídica de singular alcance, pues una parte considerable de la promoción decidirán incluir en ellos, la cláusula arbitral correspondiente.
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