Propiedad Horizontal y Arbitraje

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PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARBITRAJE

La Jurisdicción constituye una excelsa función de la soberanía del Estado y, por consiguiente de su exclusividad. Ahora bien, cuando los conflictos de derechos e intereses versan sobre cuestiones de Derecho Privado, sus titulares tienen, evidentemente, un poder dispositivo sobre los mismos, pudiendo por ello optar legítimamente, entre una solución concertada - el Arbitraje- o, acudir a la vía jurisdiccional.

Con independencia de que algunos aspectos de nuestra Ley de Propiedad Horizontal encierren normas de derecho necesario, sin embargo, un examen claro y progresivo de dicha Ley, permite afirmar que nos hallamos en presencia de un campo propicio, tan familiar y humano, que brinda la gran esperanza de operar en el binomio: Libre Disposición - Propiedad Horizontal.

Y es que nuestra doctrina jurisprudencial ha sabido marcar con buen tino y criterio, el ámbito y las posibilidades que se abren a ese campo tan usual y tan propicio de la Propiedad Horizontal en la senda del Arbitraje, reconociendo, eso sí, de entrada, que una de las características de la Propiedad Horizontal es la de existir en su regulación normas de Derecho Necesario, pero ello no implica reconocer que sea aplicable el principio de la autonomía de la voluntad, consignando con plena claridad en el art. 1.255 del Código Civil, autorizando a los contratantes para establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre, claro está, que no sean contrarios a las Leyes, a la Moral ni al Orden Público.

Pero es que además, en la Exposición de Motivos de la Ley especial se admite que "por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no contravengan las normas de Derecho Necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley".

Y cabe citar también los términos expeditivos del párrafo final del art. 396 del Código Civil que proclama: " esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados".

Finalmente, el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en su apartado c) a propósito de la competencia de las Juntas de Propietarios, declara las de " conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común".

Ahora bien, tal decisión será tomada por las referidas Juntas adoptando los acuerdos oportunos en base al régimen de mayorías señaladas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Claro está que, adoptada la decisión optando por el Arbitraje, será menester la firma del pertinente Convenio Arbitral que acredite la voluntad inequívoca de las partes para someterse a dicho Arbitraje.

El Convenio Arbitral expresa la voluntad concorde de las partes de someter su controversia a la decisión del Árbitro, o Árbitros o, en su caso, a las Corporaciones o Asociaciones del Arbitraje Institucional.

Cabe recordar que el largo periodo de vigencia de la Ley 49/60 de Propiedad Horizontal ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos, entre los copropietarios sometidos a su régimen.

Así pues, la Ley de Propiedad Horizontal, sobre todo después de la reforma de 1999, ha ganado notablemente en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia y, se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, por lo que es y, seguirá siendo una de las normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país, conforme proclama el párrafo final de la Exposición de Motivos y, sugerimos que la reforma operará positivamente con miras al mejor encaje y posibilidades de Arbitraje en este espléndido campo inmobiliario.

Quienes vivimos de cerca lo que es y representa la Propiedad Horizontal y queremos conocer la esencia y porvenir de este problema que nos es tan cercano y familiar, hemos de señalar los caminos mas propicios y progresivos para hacer viable su régimen y, a este propósito se encaminan con buen sentido las amplias posibilidades que ofrece la Ley de Arbitraje.

Bastaría para comprender las singularidades de las cuestiones de la Propiedad Horizontal, recordar lo que son y significan los elementos comunes, lo que ha de entenderse por mejoras suntuarias, no acordes con la naturaleza y características de la finca, la problemática de la instalación de unos servicios tan imprescindibles en esta hora, como el del ascensor o el de la vigilancia y seguridad en los edificios o la convivencia, para darnos una idea de las amplias posibilidades del Arbitraje en ese mundo variopinto de la propiedad por pisos, en el que tantas veces es tan difícil conseguir soluciones atinadas, concordantes y realistas.

El Arbitraje, igualmente es de gran aplicación para los conjunto inmobiliarios que tan acertadamente ha regulado el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal Reformada.

Por último, es sumamente importante, para todo tipo de colectivos de propietarios, bien sea en urbanizaciones o en bloques, considerar la Mediación como medio para solventar la gran mayoría de los problemas que surgen en relación con la convivencia, adecuado uso de servicios e instalaciones etc.

Si alguna institución jurídica es apropiada para la Propiedad Horizontal, esta es sin duda el Arbitraje.

No obstante ser alabado el Arbitraje como idea o principio, cuando debe ser llevado a la práctica, aparecen las sospechas de parcialidad en la designación del Árbitro o Árbitros.

Para remediar esta situación, la Ley de Arbitraje acepta que la Administración del mismo y la designación de Árbitros se encomienden a Asociaciones o Entidades sin espíritu de lucro.

La Asociación de Arbitraje Inmobiliario es una Entidad sin ánimo de lucro que considera el Arbitraje y la Mediación como un servicio público, especializada exclusivamente en conflictos relativos al sector inmobiliario en su mas amplio sentido.